Choc de renouvellement hypothécaire : ce qui se passe vraiment, et ce que vous pouvez y faire

Le fixe 30 ans n'existe pas au Canada

Les Américains bloquent un taux pour toute la durée du prêt. Les Canadiens, non. Ici une hypothèque a deux horloges distinctes : l'amortissement, habituellement 25 ans, soit le temps qu'il faut pour éteindre la dette; et le terme, habituellement cinq ans ou moins, soit la durée pendant laquelle votre taux est garanti. Quand le terme se termine, l'amortissement continue de courir et vous renégociez le taux.

C'est ça, le renouvellement. Ce n'est pas facultatif et ce n'est pas un événement qu'on peut reporter. Environ tous les cinq ans, ce que fait le marché cette semaine-là devient votre problème pour les cinq suivantes. Personne au Canada n'y échappe; la seule question, c'est quel taux vous attend quand votre tour arrive.

Le choc de renouvellement, c'est simplement l'écart entre le taux que vous avez signé et celui qu'on vous remet. Quand les taux baissent, le renouvellement est une augmentation de salaire. Quand ils montent, c'est une baisse de salaire que vous n'avez pas acceptée.

Pourquoi le versement bondit plus que le taux

On suppose qu'un taux qui passe de 2 % à 5 % augmente le versement d'environ 3 %. Faux. L'intérêt est calculé sur tout le solde impayé, alors que le versement est un mélange d'intérêt et de capital — quelques points de taux peuvent donc faire bouger le versement d'un tiers ou plus.

Deux choses aggravent le calcul naïf. D'abord, au renouvellement votre amortissement est plus court : cinq ans plus tard, une hypothèque de 25 ans en a 20 devant elle, alors le même solde est comprimé dans moins de versements. Ensuite, dans les premières années, la plus grande part de chaque versement est de l'intérêt — vous avez donc remboursé moins de capital que vous ne le pensiez.

C'est la partie qui mérite qu'on s'y arrête. Le solde a à peine bougé, les années restantes ont rétréci, et le taux a monté. Les trois poussent dans la même direction.

L'intérêt canadien se compose autrement

Un détail fait trébucher toutes les calculatrices conçues pour un public américain. Par la loi, les hypothèques canadiennes à taux fixe sont composées semestriellement, pas mensuellement. Le taux nominal qu'on vous annonce doit être converti en taux mensuel effectif avant que tout calcul de versement fonctionne.

L'effet pratique est petit mais réel : à taux nominal égal, une hypothèque coûte légèrement moins au Canada que ne le prédit la formule américaine. Petit sur un versement, pas petit sur 20 ans. Tout outil qui se trompe là-dessus se trompe discrètement sur chacun des chiffres qu'il vous montre.

Les cinq leviers, du plus payant au moins payant

Magasinez votre renouvellement. Votre prêteur vous poste une lettre de renouvellement avec un taux dessus, et ce taux est une première offre, pas un verdict. Les prêteurs comptent sur l'inertie. Obtenir une soumission concurrente coûte un après-midi et c'est l'après-midi le mieux payé de toutes les finances personnelles — l'écart entre une lettre acceptée telle quelle et un taux magasiné est régulièrement assez grand pour compter pendant des années.

Changez de prêteur, pas seulement de taux. Vous pouvez transférer votre hypothèque ailleurs au renouvellement. Les règles sur la question de savoir si un simple transfert redéclenche la simulation de crise ont changé ces dernières années et dépendent du fait que votre prêt soit assuré ou non, et que le montant et l'amortissement restent les mêmes — demandez-le directement au nouveau prêteur, parce que la réponse décide si le transfert est facile ou impossible.

Versement forfaitaire avant le renouvellement. Chaque remboursement anticipé va droit au capital, et le faire juste avant le renouvellement est le moment le plus payant, parce que le nouveau versement est calculé à partir du solde à cet instant précis. La plupart des hypothèques canadiennes permettent de 10 à 20 % du capital d'origine par année sans pénalité.

Allongez l'amortissement. Repasser de 20 années restantes à 25 abaisse le versement de façon notable. Ça coûte aussi plus d'intérêts au total, parfois beaucoup plus. C'est un outil de liquidités, pas d'épargne — on y touche quand le versement ne rentre vraiment plus, pas pour libérer de l'argent pour autre chose.

Choisissez le terme délibérément. Un terme plus court coûte plus cher par mois mais renouvelle plus tôt, ce qui est un pari sur une baisse des taux. Un terme plus long est une assurance contre leur hausse. Ni l'un ni l'autre n'est juste en général; ce qui compte, c'est votre capacité à encaisser le fait de vous être trompé.

Si votre hypothèque est variable, vérifiez votre taux de déclenchement

Beaucoup d'hypothèques canadiennes à taux variable gardent le versement fixe et changent discrètement la répartition entre intérêt et capital quand les taux bougent. Ça paraît indolore jusqu'au moment exact où l'intérêt dû égale le versement au complet. Le taux où ça se produit s'appelle le taux de déclenchement, et au-delà le solde peut se mettre à grossir même si vous payez chaque mois.

Si vous détenez une hypothèque variable à versement fixe, votre prêteur peut vous dire votre taux de déclenchement. Ça vaut la peine de le connaître avant qu'il devienne pertinent plutôt qu'après.

Faites l'arithmétique avant que la lettre arrive

Le renouvellement est l'un des rares gros événements financiers dont la date est connue d'avance. Vous pouvez calculer votre versement des années à l'avance, sous plusieurs taux, et décider ce que vous feriez dans chaque cas pendant que rien ne presse.

C'est à ça que sert la calculatrice de choc de renouvellement : votre solde à la fin du terme sur l'amortissement restant, avec la composition semestrielle canadienne, au taux que vous voulez tester. Passez votre vraie date de renouvellement à un taux deux points au-dessus d'aujourd'hui et voyez si le chiffre est vivable. S'il ne l'est pas, vous l'avez découvert alors qu'il vous reste des années pour agir — et c'est tout l'intérêt de l'exercice.