모기지 갱신 쇼크: 실제로 무슨 일이 일어나고, 무엇을 할 수 있는가

캐나다에는 30년 고정금리가 없다

미국인은 대출 전 기간 동안 금리를 고정합니다. 캐나다인은 그럴 수 없습니다. 여기서 모기지에는 서로 다른 두 개의 시계가 있습니다. 하나는 상환기간(amortization)으로 보통 25년, 빚이 사라질 때까지의 시간입니다. 다른 하나는 계약 기간(term)으로 보통 5년 이하, 금리가 보장되는 시간입니다. 계약 기간이 끝나도 상환기간은 계속 흐르고, 금리만 다시 협상합니다.

그것이 갱신입니다. 선택 사항이 아니고, 미룰 수 있는 사건도 아닙니다. 대략 5년마다, 하필 그 주에 시장이 하고 있는 일이 앞으로 5년 동안 당신의 문제가 됩니다. 캐나다에서 이걸 피하는 사람은 없습니다. 질문은 오직 당신 차례가 왔을 때 어떤 금리가 기다리고 있느냐입니다.

갱신 쇼크란 결국 당신이 서명한 금리와 새로 건네받는 금리의 차이일 뿐입니다. 금리가 내려가면 갱신은 연봉 인상입니다. 올라가면, 동의한 적 없는 연봉 삭감입니다.

왜 상환액은 금리보다 더 크게 뛰는가

사람들은 금리가 2%에서 5%가 되면 상환액도 3% 정도 오른다고 생각합니다. 그렇지 않습니다. 이자는 남은 잔액 전체에 붙는 반면 상환액은 이자와 원금이 섞인 금액입니다. 그래서 금리 몇 퍼센트포인트가 상환액을 3분의 1 이상 움직일 수 있습니다.

단순 계산보다 상황을 더 나쁘게 만드는 것이 둘 있습니다. 첫째, 갱신 시점에는 상환기간이 짧아져 있습니다. 5년이 지난 25년 모기지에는 20년이 남아 있으니, 같은 잔액을 더 적은 횟수에 밀어 넣어야 합니다. 둘째, 모기지 초반에는 매 상환액의 대부분이 이자입니다. 그래서 생각보다 원금을 덜 갚은 상태입니다.

여기가 곱씹을 대목입니다. 잔액은 거의 줄지 않았고, 남은 햇수는 짧아졌고, 금리는 올랐습니다. 셋 다 같은 방향으로 밉니다.

캐나다의 이자는 복리 방식이 다르다

미국 독자를 겨냥해 만든 계산기라면 전부 걸려 넘어지는 지점이 하나 있습니다. 법에 따라 캐나다의 고정금리 모기지는 월 복리가 아니라 반기 복리로 계산됩니다. 제시받은 명목금리를 유효 월 금리로 변환해야만 어떤 상환액 계산도 맞아떨어집니다.

실질적인 차이는 작지만 분명히 있습니다. 같은 명목금리라면 캐나다 모기지는 미국식 공식이 예측하는 것보다 아주 조금 쌉니다. 한 번의 상환에서는 작지만, 20년이면 작지 않습니다. 이것을 틀리는 도구는 보여주는 모든 숫자에 대해 조용히 틀립니다.

다섯 가지 지렛대, 효과가 큰 순서대로

갱신 조건을 비교하십시오. 대출기관은 금리가 적힌 갱신 안내문을 보내오는데, 그 금리는 최초 제안이지 판결문이 아닙니다. 대출기관은 사람들의 관성에 기댑니다. 경쟁 견적을 받는 데는 반나절이면 충분하고, 그 반나절은 개인 재무에서 가장 보수가 높은 시간입니다. 안내문을 그대로 수락한 금리와 비교해서 받은 금리의 차이는 여러 해에 걸쳐 의미가 있을 만큼 큰 경우가 흔합니다.

금리만이 아니라 대출기관 자체를 바꾸십시오. 갱신 시점에는 모기지를 다른 기관으로 옮길 수 있습니다. 단순 이전이 스트레스 테스트를 다시 유발하는지에 대한 규정은 최근 몇 년 사이 바뀌었고, 보험 가입 여부와 금액·상환기간이 그대로인지에 따라 달라집니다. 새 대출기관에 직접 물어보십시오. 그 답이 이전이 쉬운 일인지 불가능한 일인지를 결정합니다.

갱신 직전의 일시 상환. 중도 상환금은 전액 원금으로 들어가고, 갱신 직전에 하는 것이 가장 효과가 큽니다. 새 상환액이 바로 그 순간의 잔액에서 계산되기 때문입니다. 대부분의 캐나다 모기지는 원래 원금의 연 10~20%까지 위약금 없이 상환할 수 있게 해줍니다.

상환기간을 늘리십시오. 남은 20년을 다시 25년으로 늘리면 상환액이 눈에 띄게 내려갑니다. 대신 총 이자는 더 들고, 때로는 훨씬 더 듭니다. 이것은 저축 수단이 아니라 현금흐름 수단입니다. 상환액이 정말로 감당되지 않을 때 쓰는 것이지, 다른 데 쓸 돈을 마련하려고 쓰는 것이 아닙니다.

계약 기간을 의도를 갖고 고르십시오. 짧은 기간은 월 부담이 크지만 더 일찍 갱신하니, 금리가 내려간다는 쪽에 거는 셈입니다. 긴 기간은 금리 상승에 대한 보험입니다. 일반론으로 어느 쪽이 옳다고 할 수 없습니다. 중요한 것은 당신이 틀렸을 때 그것을 감당할 수 있는가입니다.

변동금리라면 트리거 금리를 확인하십시오

캐나다의 변동금리 모기지 상당수는 상환액을 고정해두고, 금리가 움직이면 이자와 원금의 배분만 조용히 바꿉니다. 이자로 나가는 돈이 상환액 전체와 같아지는 순간까지는 아프지 않게 느껴집니다. 그 지점의 금리를 트리거 금리라고 부르며, 이를 넘어서면 매달 꼬박꼬박 내고 있는데도 잔액이 늘어나기 시작할 수 있습니다.

상환액 고정형 변동금리 모기지를 갖고 있다면 대출기관이 당신의 트리거 금리를 알려줄 수 있습니다. 문제가 된 뒤가 아니라 되기 전에 알아둘 값어치가 있습니다.

안내문이 오기 전에 계산을 끝내십시오

갱신은 날짜가 미리 정해져 있는 몇 안 되는 큰 재무 사건입니다. 몇 년 전부터 여러 금리를 가정해 상환액을 계산해볼 수 있고, 아무것도 급하지 않은 상태에서 각 경우에 무엇을 할지 정해둘 수 있습니다.

갱신 쇼크 계산기는 바로 그것을 위한 도구입니다. 계약 기간 종료 시점의 잔액을 남은 상환기간에 걸쳐, 캐나다식 반기 복리로, 원하는 어떤 금리로든 계산합니다. 실제 갱신일에 오늘보다 2%포인트 높은 금리를 넣어보고 그 숫자가 감당 가능한지 보십시오. 감당이 안 된다면, 아직 손 쓸 시간이 몇 년 남아 있을 때 알아낸 것이고, 그것이 이 계산의 전부입니다.