按揭续约冲击：到底会发生什么，你又能做些什么

加拿大没有 30 年固定利率

美国人可以把利率锁定整个贷款期。加拿大人不行。这里的按揭有两个互不相同的时钟：摊还期（amortization），通常 25 年，是这笔债务多久还清；以及期限（term），通常五年或更短，是你的利率被保证多久。期限结束时，摊还期继续走，你要重新谈利率。

这就是续约。它不可选，也不是你能推迟的事件。大约每五年，市场在那一个星期恰好在做什么，就会成为你未来五年的问题。在加拿大没有人躲得掉，唯一的问题是轮到你时等着你的是什么利率。

所谓续约冲击，不过是你签下的利率与别人递给你的利率之间的差距。利率下行时，续约是加薪；利率上行时，那是一次你从未同意过的减薪。

为什么月供的涨幅大于利率的涨幅

人们以为利率从 2% 升到 5%，月供大约涨 3%。并非如此。利息是按全部未偿余额收取的，而月供是利息与本金的混合——所以利率上几个百分点，可能让月供涨三分之一甚至更多。

有两件事让结果比朴素的算法更糟。第一，续约时你的摊还期更短了：走过五年，25 年的按揭只剩 20 年，同样的余额要被压进更少的还款次数里。第二，按揭的头几年里，每期月供的大部分都是利息，所以你实际还掉的本金比你以为的少。

这一点值得停下来想一想。余额几乎没动，剩余年限缩短了，利率又上去了。三者都朝同一个方向推。

加拿大的利息复利方式不一样

有一个细节会把所有面向美国读者写的计算器绊倒。按照法律，加拿大的固定利率按揭是半年复利，而不是按月复利。你被报出的名义利率，必须先换算成有效月利率，任何月供计算才成立。

实际差别很小但真实存在：在相同名义利率下，加拿大的按揭比美国公式预测的略便宜一点。放在一期月供上很小，放在 20 年上就不小。任何在这一点上算错的工具，会在它展示的每一个数字上悄悄出错。

五个杠杆，按帮助由大到小排列

把续约拿去比价。贷款机构会寄来一封写着利率的续约信，那个利率是第一次报价，不是判决。贷款机构指望的是你的惰性。拿到一份竞争性报价只需要一个下午，而那是个人理财里报酬最高的一个下午——直接接受续约信的利率和比过价的利率之间的差距，常常大到足以影响好几年。

换的是机构，不只是利率。续约时你可以把按揭转到另一家机构。关于单纯转贷是否会重新触发压力测试，规则这几年有过变化，并且取决于你的按揭是否投保、金额与摊还期是否维持不变——直接问新的贷款机构，因为这个答案决定了转贷是轻而易举还是根本不可能。

续约前的一次性还款。每一笔提前还款都直接打在本金上，而在续约前夕这样做杠杆最大，因为新的月供正是按那一刻的余额计算的。大多数加拿大按揭允许每年在原始本金的 10% 至 20% 之内提前还款而不收罚金。

延长摊还期。把剩下的 20 年重新拉回 25 年，月供会明显下降。但总利息也会更多，有时多得多。这是一个现金流工具，不是储蓄工具——在月供真的塞不下时才动用它，而不是为了腾出钱去做别的事。

有意识地选择期限。较短的期限每月负担更重，但更早续约，等于赌利率会下行；较长的期限则是对利率上行的保险。一般而言两者都谈不上正确；真正要紧的是万一你赌错了，你是否承受得住。

如果你是浮动利率，查一下你的触发利率

许多加拿大的浮动利率按揭会保持月供固定，只在利率变动时悄悄改变利息与本金的分配比例。这感觉上毫无痛感，直到应付利息刚好等于整笔月供的那一刻。发生这件事的利率叫触发利率，越过它之后，即使你每个月都在还钱，余额也可能开始增长。

如果你持有的是固定月供的浮动利率按揭，贷款机构可以告诉你你的触发利率。在它变得相关之前就知道，比之后才知道有价值得多。

在信寄到之前先把算术做完

续约是少数几个日期已知的大额财务事件之一。你可以提前好几年、按几种不同利率把月供算出来，在什么都还不紧急的时候决定每种情况下你会怎么做。

续约冲击计算器就是干这个用的：用剩余摊还期、加拿大式半年复利，按你想测试的任何利率，算出期限结束时你的余额对应的月供。把你真实的续约日期，配上比今天高两个百分点的利率跑一遍，看看那个数字你活不活得下去。如果活不下去，你是在还有好几年可以动手的时候发现的——而这正是整件事的意义所在。